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想要投资日本房产,这些干货您一定要看!

发布时间:2022-08-24 来源:颐海居LlifeOverseas 浏览次数:63次

近些年,由于国内房地产市场逐渐走上高位,投资升值空间越来越小,更多的投资人开始关注海外房产市场,其中,由于距离近且文化氛围相似,日本房地产市场开始受到更多国人的关注。

关于投资日本房产的建议

关于要不要去日本买房,首先要弄清的,购房的目的什么。日本的房产市场与国内的不同,如果你抱着两年翻倍五年回本的心态,那么,你其实可以放弃在日本购房了。最主要的原因就是,这样不健康的房产市场,在日本已经不存在了。

先想好在日本购房是纯投资还是自住?如果你将来打算在日本定居生活,或者有家人在日本留学,那么购买一套日本的房产这件事情是可以考虑的,无论是自住还是度假都合适,还能帮孩子提前打好毕业后的基础。

如果你打算购买房产用作投资,那么,我建议你可以选择日本投资型房产,单价低面积小,一边收房租,一边还能得一套房,还是永久产权的。相比于放在银行坐等贬值或者放在金融股票风险太大,投资这里的房产市场还是明智的。

日本的房产市场更适合长期持有型的投资者,相比于国内房价的爆发式的大起大落,日本的房产市场拥有更加稳定的价格和健康的租赁环境,长期持有房产才能获得长远的收益。

日元更具有保值的作用,由于日本长期低利率,降无可降,在有危机时候,别国货币可能降息导致贬值,日元已经是底息政策,所以是不太可能进一步降息,所以说在危机面前日元更具有保值增值的作用。

将理财收益和房产收益要区别开。理财是依靠本金获取的年化收益,风险和收益都是对等的。房产作为实体投资收益和风险都相对“稳定”,而且日本的房子还是永久产权,外加土地所有权。

为什么我建议你买日本的房子?

首先,欧美很多国家的房价,在过去几年中,已经经历了一轮增长,以后增值的空间要看国家的经济发展情况,而且很多城市的发展已经达到峰值,此时高位入手,回报率被极大压缩,投资风险比较大。

其他的东南亚热门旅游国家,房价门槛较低,买来度假自住是个不错的选择,但是却不适合用来投资,主要原因是这些国家产业单一,缺乏外来常住人口,将来出售房产可能是个问题。

众所周知,日本属于成熟的发达国家,而且每年还有数千万旅游人口,短期租房和酒店公寓市场供不应求。

除此之外,日本还有成熟的租房市场,当地的许多年轻人都会选择租房,价格公开透明。无论是短租还是长租,日本的房产都能获得稳定的租房收益。

买日本房子究竟选哪里?

选相对知名大城市的房子。其实这一条定律,是放之四海而皆准的。日本虽然贫富差距已经很小,但是区域之间的房价差别还是很大的,同理租房的收益和房价升值的潜力也干差万别。而选择相对知名度高的城市,不论是政策倾向还是旅游带动,都会多一份保险。

选周边生活设施齐全的房子。不论是自住型还是投资型,房子最终是给人住的。既然要居住,那么周边的生活设施就不得不看。无论是在那座城市,生活配套的齐全将直接影响房价与租金。

选交通便捷出入方便的房子。日本公共交通十分便捷,多数人出行都是靠电车地铁。所以,交通状况,是普通白领租房首要考虑的。那些交通便捷的房子,出租高效收益稳定,是租房市场的抢手货。

选户型地域易租售的房子。日本租房市场火热,也是要分地域的。那些交通不便远离城市的地方,多得是无人问津的房子。而面积太大的房子,租金相对偏高,普通白领负担不起,出租会有难度。所以,如果是作为投资所用,一定要在买房前先调查当地的房屋出租频率和平均价格,避免盲目从众。

去日本买房的注意事项

在日本买房需要注意的方面很多,但大致上不外乎房价、房龄、流程等一些常规的部分,下面就来为大家一一介绍:

房价

那么在日本买房大概是个什么行情呢?先来看看这张21年的房价表,涵盖了日本的主要房产投资城市,包括东京、大阪、京都、福冈等地。

看到上面的数据,想必大家应该对日本房价的情况有了一定的了解。今年和去年的房价波动不大,总体上还是有一定的参考价值的。但需要注意的是,在日本买房,光看房价你是并不能完全了解日本买房要多少钱的。

这其中有两点原因:

01
日本买房目前的情况是以二手房为主
大家都知道,不管是二手房,还是二手车或者其他二手物品,“一物一价”是最基本的特点。一套二手房值多少钱,并不单单与所在的地方有关系,也会受很多其他的因素影响。所以只看平均房价的数值,是不能做出正确判断的。最好的办法,就是寻找合适的具体房源,通过对具体房源情况和房源价值的分析,来决定是否值得投资。
02
另一个原因就是日本房产的面积
你是否知道,日本房产计算的都是套内面积,而不包括公摊面积呢?我们按照一般小区70%的得房率来计算的话,比如,东京的房价,六万每平米,在中国其实也就相当于四五万每平米。并且国内的购房者一般在看到房价表之后,会不由自主的想“要是在这里买一套90平或者100平的房子,一共需要五百万”,但是这种想法在日本房产投资中就变得不再适用了,而且如果你仍然有这种“潜意识”的话,会更加影响你做出正确的日本房产投资选择。我们看上面房价排名的图片,比如东京,房产均价刚过六万每平,不了解情况的人会想,这要买一套房子最少也得500万吧。其实你不知道的是,在日本最好租、并且在东京更常见的房子,建筑面积都在20-30平米之间,而不是国内常见的六七十平甚至更大。

房龄

房龄的新老,也是重要的考量标准之一,而日本的房产按照房龄来区分,主要有以下几种:

01
筑浅
有调查结果显示,有80%的日本人认为,竣工5年之内的房屋属于筑浅房屋,实际上,在日本二手公寓的广告中,竣工10年之内的房屋都会标记为筑浅房屋。此项调查也从侧面反映出了大家对于筑浅概念的认知偏差,更代表了正确理解筑浅概念的购房者,会在海量房源中做出更加准确,满足自己的购房选择。
02
新筑
这一概念也有很多人会产生误解。“竣工未满一年且未有人入住”的房子会被明确的标记为新筑房产。这个概念对于房产的情况有两方面的要求,一个是建筑的时间,另一个是房屋的状态,两者缺一不可。就算建成未满一年的房产,只要有人在这里居住过,都会被标记为“筑浅”的房产,就不再属于新筑房产了。
03
中古
在日本,数量最多的其实都是中古的房产,也就是国内经常说到的二手房。因为日本一些大城市的土地面积本来就是有限的,很难再有土地被开发成新公寓,所以大部分都是二手房产。既然是二手房产,很多人就会把房龄考虑的十分重要。

主要费用

在日本买房和在中国买房的共同点就是,购房总价=房子本身的价格+各种税费/杂费。

房子本身的价格没什么好说的,那么,还需要支付哪些其他费用呢?大概比例又是多少呢?

  1. 印花税:顾名思义,中国也有。
  2. 保险费:火灾保险和地震保险。
  3. 登记许可税:登记时所交的税金。
  4. 固定资产税:固定资产税征税标准金额的1.4为一年的固定资产税,按日计算。
  5. 都市计划税:都市计划税征税标准金额的0.3%,按日计算。
  6. 不动产取得税:不动产估价金额的2%。
  7. 登记手续费:办理登记手续时付给司法书士的报酬。
  8. 中介费:付给中介公司的中介费。
  9. 申请贷款费:申请贷款的手续费、贷款保证费等,不贷款则无此支出。

其实购房总价=房子本身的价格*1.05,这些林林总总的税费杂费,大约是房价的5个点左右。所以,全部费用就是,房子本身的价格乘以1.05。

购房流程

高度概括一下,就是挑选房产一一确定购买一一提交购买意向书一一签约及支付10%定金一一支付尾款一一过户一一拿到房产证一一委托后期管理。

首先,提交购房申请。明确了预算空间,“云看房”找到满意的房源之后,要先邮寄购买申请书。不动产经纪人收到购买申请书后,会进行跟进确认付款方式、交房日期、房子细节等事项。不动产经纪人会将这些确认后的事项记录到重要事项说明上。

其次、准备公证材料。需要去公证处公证个人相关信息,然后将购房申请书、加盖私章的委托书等书类文件相关材料邮寄到日本备案。应在过户之前将公证书、连同律师委托书、委托管理书等相关材料一同邮寄至不动产经纪人。

然后,签订买卖合同。通常在交购房申请一周左右之后,签约。签署正式购房合同之前,宅地建物取引士(住宅建筑交易师,日本特有的房地产行业资质)对相关重要事项进行逐一说明,确认全部条款后进行签约。

最后,付款决算。签好购房合同后,要根据不动产经纪人提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产尾款及相关税费。尾款需在过户前结清。这个流程大概需要一周左右的时间。还有如下几个小手续,登记申请文件的确认(申请所有权迁移登记)、买卖双方向司法代书人交付必要文件、委托登记申请、支付登记费用、细算固定资产税。领取关系文件、领取钥匙(发行“不动产交给确认证”)。

产权过户一般是在签约后3周到2个月之间完成。在房产交割过程中,司法书士会全程跟进(类似律师),并协助双方确认合约及所有房产交接资料的有效性,完成交易。过户手续必须由司法书士代办。产权变更的信息会被登录到日本政府法务局系统之中。

房产证会在过户2-3周内由日本政府相关部门制作完成,并邮寄至您手中。这样,一个完整的交易流程就全部结束了。

房产术语

房产选择阶段

大家在看日本房产信息和户型图时会看到很多字母,这些字母代指的是日本房产的建房材料、房间类型等。

日本房产构造有多种,各自有利有弊,大部分住宅和写字楼是钢筋混凝土或铁骨构造,并非像很多人印象中日本房子都是木质的。

木造( W )对外カ及变形有一定的耐性,作为一般住家使用完全没有问题。铁骨钢筋混凝土( SRC )结构则能使建筑物抵抗地震的能力增强,也可以使建筑物能够建得更高。

W = wood 木造

S = ste el 铁骨造

RC = reinforced concrete 钢筋混凝土

SRC = steel & reinforce d con crete 钢筋混凝土铁骨

K = kitchen 厨房

D = dining room 餐厅

L = living room 客厅

EV = elevator 电梯

SB = shoes box 鞋箱

MB = meter box 仪表箱

MBR = m ain bed room 主寝室

SR = service roo m 多功能室

CL = closet 衣柜

WIC = w alk in closet 步入式衣橱

PS = pipe Spa ce 管道间

W = wa shing m a chine 洗衣机的空间

UB = unit bath 整体浴室

敷地面积:土地面积

建筑面积:楼层面积,从建筑物正上方仰望,所掩盖住土地上的面积

延床面积:整楼的建筑面积,所有楼层的面积总和

容积对象面积:实际套内使用面积

房产交易阶段

在日本购房只要按照法律规定的程序来操作,所有的权益都可以受到保障。日本购房的流程与在中国购房接近,但也有一些区别,例如办理手续时要涉及到的一些专业人士以及税费是和国内不同的。

宅建士:宅建士是房地产交易中的非常重要的角色,负责在买卖过程中审核《买卖契约书》和解释《重要事项说明书》,保证整个买卖流程的合法性、顺利完成和重要事项说明。

司法书士:就不动产领域来说,司法书士工作主要是协助购房人进行商业与房地产相关的权利登记。

我们在国内购买房产需要自己去房产局办理手续,而在日本则是需要委托司法书士办理登记手续,也要支付相应费用。

行政书士:行政书士是代理个人或企业法人同政府部门打交道,处理登记、报批、办理执照、项目审批等业务的职业。

设立公司以法人名义购买房产的情况下需要用到行政书士,同时行政书士可以代理外国人在日本的签证及居留权申请。

税理士:税理士类似于国内的税务会计师,主要处理税务文件。为了取得日本经营管理签证,在日本开设的公司的相关税务一般由税理士进行申报缴纳。

登录免许税:在日本购买房产时交给办理所有权转移登记的部门的税费,为房产评估价的2%,购房时一次性缴纳。

固都税:即房产税,为固定资产税(评估价1.4%)和城市规划税(评估价0.3%)的合称,相加为房产评估价格的1.7%。相对欧美来说,日本的房产税还是低很多的。

不动产取得税:在购买房产后一次性缴纳的费用,约为房产评估价的3%。

《委托管理协议》:如果购买房产时涉及包租服务,则需要签署相应的协议,即《委托管理协议》,明确投资人购买房产的收益情况、支付办法、支付方式等。

在国内,房产证、购房发票可以证明对房子的所有权,而在在日本购房之后,以下这些文件被用来证明购房者对房子的所有权,它们也有着专门的称呼:

《不动产买卖契约书》:相当于购房合同。即买卖方双确认购买和出售的意向后,达成的协议书。主要内容包括房产信息、买卖双方要履行的的权利和义务。在双方签字盖章后合约即成立,受法律保护。

《重要事项说明书》:相当于房子的档单和履历,包含关于房子所有要交代的内容,前世今生以及其他一些重要说明都记录在案。

其内容非常详尽,甚至包括了此房产所在区域在过去或未来是否有政府规划,是否发生过不好的案件等。

《藤本》:办完手续后,司法书士会去法务局为购房者领取一份全新藤本,其内容包括房产信息、所在地、土地资料、发生的购买历史等,最后一栏会标注购房者名字。

《登记识别情报/不动产登记权利情报》:相当于房产证,记录有在法务局登记的房产番号。

比较特别的是,日本对以上房产文件详细规定了要涵盖的信息、哪些内容要盖章签名等,但并没有明确文件的外观和样式,因此通过不同的房产机构购买的房产,得到的文本外观不尽相同。

投资日本房产,大致上需要注意的就是以上这些,如果您能够认真了解,相信会得到满意的结果。

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